Chez IWIMO, la maitrise du cash-flow est notre métier, puisque c’est grâce à celui-ci que nous générons le rendement qui rémunère nos clients. En immobilier, le cash-flow (ou flux de trésorie en Français, ou aussi cashflow en un seul mot) est simplement à l’écart entre ce que vous gagnez et ce que vous dépensez. Si vous dépensez moins que ce que vous percevez, le cashflow est positif : vous gagnez donc de l’argent et bénéficiez d’un investissement rentable immédiatement! Cette article vous montre comment calculer votre cash-flow pour mieux maîtriser vos investissements immobilier locatif.

Avertissement :

Pour nous qui rassemblons plusieurs dixaines d’investisseurs par projet, le faible taux d’endettement limite nos dépenses. Il est donc simple d’obtenir un cash-flow positif. Il nous permet de rémunérer nos clients immédiatement.  Lorsque vous étudierez vos projets personnels, vous constaterez que le remboursement du crédit complique la gestion du cash-flow. Jettez un coup d’oeil aux projets d’investissements IWIMO pour simplifier vos investissements.

Comprendre et calculer son cash-flow immobilier :

Contrairement aux idées reçues, la rentabilité (ou rendement) d’un investissement locatif, ne donne aucune indication sur ce que vous gagnerez ou perdrez avant de revendre votre bien. Pour savoir si votre investissement vous rapportera dès le début, il faut déterminer son cashflow prévisionnel.

Prenons un exemple très simplifié : vous achetez un bien 100 000€ et le louez 500€ par mois. Sans tenir compte des charges et de la fiscalité, le rendement est donc de 6% (voir notre article sur le rendement locatif).

Si l’achat se fait avec un crédit à 1% sur 15 ans, il vous coûtera 598€ par mois. Vous devrez donc débourser 98€ par mois, on parle dans ce cas de cash-flow négatif.

Si, par contre, le crédit est à 2% sur 25 ans, il vous coûtera 424€, vous gagnerez donc 76€ chaque mois, c’est un cashflow positif.

C’est ça le cash-flow, ce qu’il reste réellement dans vos poches à la fin du mois ou de l’année :

Cashflow annuel = (loyers annuels * taux d’occupation) – Sommes des dépenses annuelles

(Parmi les dépenses à prendre en compte, on trouve : les mensualités du crédit, la taxe foncière, les assurances, les frais de gestion, les impôts et prélèvements sociaux.)

Pour approfondir au-delà des calculs:

La clef d’un investissement immobilier agile :

Les professionnels de l’immobilier ne spéculent pas sur une éventuelle plus-value à la revente. Ils s’assurent simplement de générer un flux de trésorie positif pour assurer des profits immédiats. Pour faire simple, ils investissent à cash-flow positif.

Pour les plus matheux d’entre vous, regardons différents cas d’investissements pour notre premier exemple. Le bien valant initialement 100 000€ avec 10 000€ de frais initiaux (agence et notaire) et étant loué 500€ par mois pendant toute la durée du projet.

Effet de couverture du risque de moins-value :

Un cash-flow positif vient agir en couverture du risque intrisèque à l’investissement immobilier : dans notre exemple si l’appartement est revendu avec 10% de perte 25 ans plus tard. Les 76€ de cash-flow mensuels cumulés sur 25 ans (22 800€) viennent compenser la perte de valeur du bien et rembourser les frais de notaire.                                                              

Si vous regardez la dernière colonne, vous verrez cet effet démultiplié par l’absence de crédit. Cette colonne correspond à la stratégie mise en œuvre par iwimo. C’est grace à ce cash flow que nous rémunérons nos investisseurs.

Taux de rendement interne maximal VS agilité:

Le taux de rendement interne maximal vient bien-sûr du crédit le plus court possible et du prix de revente le plus élevé. Mais, si pour une quelconque raison, vous ne pouvez plus supporter l’effort d’épargne que le cash-flow négatif impose ou que vous devez revendre le bien, cela se fera à perte. Alors qu’un cash-flow positif sécurise vos gains locatifs et ne demande pas d’effort d’épargne.

Conclusion : le cash flow, clef de l’investissement immobilier locatif

Un cash-flow positif permet de profiter de son investissement immobilier tout de suite, dès la mise en location. Il permet donc de ne pas spéculer sur une possible plus-value qui dépendra des futures conditions du marché mais bien de tirer des bénéfices tout de suite.

Chez IWIMO, tous les investissements ont un cash-flow positif grâce au groupement d’investisseurs qui investissent tous type de montant à partir de 500€. C’est grâce à ce cash-flow positif que nos investisseurs sont rémunérés chaques trimestre. Par ici pour être informé des prochains investissements locatifs d’IWIMO.