Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, il est primordial de savoir si cet investissement vous rapportera . Pour avoir un premier indice, on calcule le rendement (aussi appelé rentabilité) de l’investissement locatif. Ce rendement varie fortement d’un bien à l’autre ou entre les villes et région. Vous devrez donc le calculer pour chaque bien envisagé.

Calculer son rendement locatif permet notament de comparer les biens entre eux. C’est un excellent moyen de vous assurer que vous avez trouver LA perle. 

Première étape, calculer le rendement locatif brut de votre investissement :

Pour commencer, la première étape consiste à calculer le rendement locatif brut. Il permet de déterminer le ratio entre le revenu brut généré par les loyers et le montant investi.Plus qu’un réel indicateur de rentabilité, le rendement brut permet de comparer les opportunités entres elles. La formule est la suivante :

Par exemple, pour un studio parisien acheté 100 000€, avec 5% de frais d’agence (5 000€) et 9% de frais de notaire (9 000€) qui se loue 550€ par mois hors charge : 

Attention, de nombreux sites d’annonces immobilières estiment le rendement brut des annonces mais ne prennent pas en compte les frais de notaires.

 

 

 

Deuxième étape, prendre en compte les différentes charges avec le rendement locatif net :

 

 

Une fois que vous avez déterminé le rendement brut de votre investissement locatif, il faut déduire les différentes charges à payer. Parmi celles-ci, on trouve notamment : la taxe foncière, les charges non récupérables (frais de gestion, honoraire du syndic…), les travaux d’entretien et l’assurance propriétaire non occupant. Cela permet de déterminer le rendement locatif net :

 

 

Pour notre exemple du studio parisien, on pourrait estimer 350€ de taxe foncière, 400€ de charges non récupérables, 500€ de travaux annuels et 100€ d’assurance PNO. Soit un total de 1350€ par an.

Troisième étape, inclure la fiscalité au calcul avec le rendement locatif net-net :

La dernière étape est sûrement la plus complexe. Elle consiste à prendre en compte vos impôts pour finaliser le calcul du rendement locatif. En effet, chaque investisseur immobilier a une situation fiscale différente. Le calcul sera donc dépendend de votre projet et de votre profil.

L’imposition à laquelle vous serez soumise varie fortement en fonction de vos revenus, votre patrimoine, et surtout du montage que vous souhaitez utiliser. Vous pouvez par exemple investir via un véhicule d’investissement comme une SCI, cela peut vous permettre de diminuer votre imposition. Il est généralement très utile de se faire conseiller par un professionnel à cette étape.

Dans le cas où vous êtes directement propriétaire, que l’investissement est réalisé sans statut juridique particulier et à crédit :

Le rendement locatif net-net est simplement le rendement net moins les impots sur vos revenus locatif.  Voici la formule pour le calculer directement :

L’impôt sur le revenu locatif supplémentaire sera de :

 Les prélèvements sociaux viennent s’ajouter à l’IR. Ils sont de 17,2% (hors CSG déductible) :

Dans le cas de notre appartement parisien, acheté par M. Durant qui paie 1500€ d’intérêts chaque année et est imposé à 30% nous aurons donc :

Ce  qui donne, au total : 

Cas particuliers pour le calcul du rendement locatif :

–         Si vous faites du déficit foncier grâce à des amortissements ou des crédits d’impôts, il peut être intéressant de comptabiliser vos économies d’impôt comme un revenu les premières années.

–          Si vous investissez via une personne morale (SCI, SARL, SAS …) ou un statut LMNP la fiscalité est très différente. Par exemple, si vous optez pour un montage financier comme ceux mis en place par iwimo, vos revenus fonciers peuvent être transformés en dividendes et ainsi être soumis à la flat tax (ou prélèvement forfaitaire unique), ce qui simplifie et optimise la fiscalité dans certains cas.

 

Conclusion :

Le calcul du rendement de votre investissement prend en compte de nombreux paramètres financiers. C’est un indicateur essentiel à l’étude de vos projets d’investissement. Il ne permet cependant pas de s’assurer de la rentabilité globale de votre investissement. Pour cela il faudrait aussi prendre en compte le taux de vacance locative, le coût de l’assurance loyers impayés, la durée, la plus ou moins-value à la revente…etc. Pensez aussi à calculer votre cash-flow pour vous assurer que l’effort d’épargne ne soit pas trop important.

Chez IWIMO, lorsqiue nous proposons un investissement, nous prenons en compte tout cela afin de vous offrir une rentabilité qui reflète réellement les gains dont vous bénéficirez. Pensez à vous inscrire ICI pour être informé des opportunités !