Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, il est primordial de savoir si cet investissement vous rapportera . Pour avoir un premier indice, on calcule le rendement (aussi appelé rentabilité) de l’investissement locatif. Ce rendement varie fortement d’un bien à l’autre ou entre les villes et région. Vous devrez donc le calculer pour chaque bien envisagé.

Calculer son rendement locatif permet notament de comparer les biens entre eux. C’est un excellent moyen de vous assurer que vous avez trouver LA perle. 

Première étape, calculer le rendement locatif brut de votre investissement :

Pour commencer, la première étape consiste à calculer le rendement locatif brut. Il permet de déterminer le ratio entre le revenu brut généré par les loyers et le montant investi.Plus qu’un réel indicateur de rentabilité, le rendement brut permet de comparer les opportunités entres elles. La formule est la suivante :

Par exemple, pour un studio parisien acheté 100 000€, avec 5% de frais d’agence (5 000€) et 9% de frais de notaire (9 000€) qui se loue 550€ par mois hors charge : 

Attention, de nombreux sites d’annonces immobilières estiment le rendement brut des annonces mais ne prennent pas en compte les frais de notaires.

 

Deuxième étape, prendre en compte les différentes charges avec le rendement locatif net :

 

Une fois que vous avez déterminé le rendement brut de votre investissement locatif, il faut déduire les différentes charges à payer. Parmi celles-ci, on trouve notamment : la taxe foncière, les charges non récupérables (frais de gestion, honoraire du syndic…), les travaux d’entretien et l’assurance propriétaire non occupant. Cela permet de déterminer le rendement locatif net : 

 

Pour notre exemple du studio parisien, on pourrait estimer 350€ de taxe foncière, 400€ de charges non récupérables, 500€ de travaux annuels et 100€ d’assurance PNO. Soit un total de 1350€ par an.

Troisième étape, inclure la fiscalité au calcul avec le rendement locatif net-net :

La dernière étape est sûrement la plus complexe. Elle consiste à prendre en compte vos impôts pour finaliser le calcul du rendement locatif. En effet, chaque investisseur immobilier a une situation fiscale différente. Le calcul sera donc dépendend de votre projet et de votre profil.

L’imposition à laquelle vous serez soumise varie fortement en fonction de vos revenus, votre patrimoine, et surtout du montage que vous souhaitez utiliser. Vous pouvez par exemple investir via un véhicule d’investissement comme une SCI, cela peut vous permettre de diminuer votre imposition. Il est généralement très utile de se faire conseiller par un professionnel à cette étape.

Dans le cas où vous êtes directement propriétaire, que l’investissement est réalisé sans statut juridique particulier et à crédit :

Le rendement locatif net-net est simplement le rendement net moins les impots sur vos revenus locatif.  Voici la formule pour le calculer directement :

L’impôt sur le revenu locatif supplémentaire sera de :

 Les prélèvements sociaux viennent s’ajouter à l’IR. Ils sont de 17,2% (hors CSG déductible) :

Dans le cas de notre appartement parisien, acheté par M. Durant qui paie 1500€ d’intérêts chaque année et est imposé à 30% nous aurons donc :

Ce  qui donne, au total : 

Cas particuliers pour le calcul du rendement locatif :

–         Si vous faites du déficit foncier grâce à des amortissements ou des crédits d’impôts, il peut être intéressant de comptabiliser vos économies d’impôt comme un revenu les premières années.

–          Si vous investissez via une personne morale (SCI, SARL, SAS …) ou un statut LMNP la fiscalité est très différente. Par exemple, si vous optez pour un montage financier comme ceux mis en place par iwimo, vos revenus fonciers peuvent être transformés en dividendes et ainsi être soumis à la flat tax (ou prélèvement forfaitaire unique), ce qui simplifie et optimise la fiscalité dans certains cas.

 

Qu’est-ce qu’un « bon » rendement locatif ?

Le rendement locatif varie fortement selon la ville, la taille du bien et le type de location.

Premier critère : l’emplacement

La ville est le premier critère qui impacte votre rendement locatif. En général les grandes villes ne permettent pas un rendement élevé car les prix à l’achat y sont trop élevés. En cause : le nombre d’acheteurs et leur pouvoir d’achat important. Cela ne compense pas les loyers bien qu’ils soient plus élevés qu’ailleurs.

Dans des villes comme Lyon, Paris ou Bordeaux, un rendement locatif net de 4% semble déjà acceptable. On peut partir sur 5 – 6% pour des villes comme le Havre, Marseille ou  Rennes. 

Inversement, dans les secteurs moins denses, comme nos campagnes, il y a moins d’acheteurs.  Les prix sont donc plus faibles alors que les loyers ne sont pas si bas. Le rendement locatif est donc plus important. Il est assez fréquent de trouver des rendements nets compris entre 7 et 12% selon les zones.

Attention tout de même, un rendement locatif trop important est souvent synonyme de faible tension locative. C’est un risque ! Un rendement locatif théorique de 10% ne vaut rien si vous n’avez pas de locataire ! Les rendements élevés se trouvent souvent dans des régions à faibles revenus, attention aux impayés…

Dexième critère : le budget d’investissement

Votre budget impacte aussi votre rendement. Les petites surfaces sont très prisées par les investisseurs, les prix sont plus élevés. Ce qui, mécaniquement, diminue votre rendement. Un budget important permet généralement d’obtenir de meilleurs prix au mètre carré, donc une meilleure rentabilité.

Troisième critère : le type de location

Une grande surface permet aussi de booster votre rendement avec des offres différentes : collocation, colinving… De nombreuse solutions existent !

Vous pouvez aussi proposer d’autre type de location que résidentielle. La location saisonnière permet par exemple d’obtenir un excellent rendement dans les grandes villes, mais cela démultiplie votre risque… La crise sanitaire du COVID-19 nous l’a rappelé!

 

Conclusion :

Le calcul du rendement de votre investissement immobilier locatif prend en compte de nombreux paramètres financiers. C’est un indicateur essentiel à l’étude de vos projets immobiliers. Il vous permet de comparer les opportuinités entres elles.

Calculer son rendement locatif ne permet cependant pas de s’assurer de la rentabilité globale de votre investissement. Pour cela il faudrait aussi prendre en compte le taux de vacance locative, le coût de l’assurance loyers impayés, la durée, la plus ou moins-value à la revente…etc.

Rappelez-vous qu’il n’y a pas de remendement sans risque et pensez aussi à calculer votre cash-flow avant d’investir.