Nombre d’investisseurs choisissent les villes dans lesquelles acheter un bien en fonction de la rentabilité locative. Calculer la rentabilité moyenne de chaque ville peut cependant prendre beaucoup de temps. Iwimo a analysé pour vous la rentabilité locative de 75 villes françaises, les résultats se trouvent dans le tableau ci-dessous :

Rendement locatif par ville:

Ville

Dép.

Prix moyen au m²

Loyer moyen au m²

Rentabilité brute

Croissance démographique annuelle (1)

Paris

75

9620€

26 €

3,5%

1,75%

Lyon

69

4000€

13 €

3,7%

2,69%

Marseille

13

2310€

13 €

6,2%

2,09%

Toulouse

31

2690€

13 €

5,3%

3,89%

Nice

6

3690€

16 €

5,0%

0,02%

Nantes

44

2960€

12 €

4,7%

1,71%

Strasbourg

67

2570€

13 €

5,5%

0,96%

Montpellier

34

2640€

14 €

5,9%

4,12%

Bordeaux

33

4180€

14 €

3,6%

3,31%

Lille

59

3190€

14 €

4,8%

6,29%

Rennes

35

2700€

12 €

5,2%

0,16%

Reims

51

1990€

12 €

6,8%

-1,33%

Le Havre

76

1700€

12 €

7,6%

-2,93%

Saint-Étienne

42

880€

8 €

10,3%

-1,79%

Toulon

83

2150€

12 €

6,0%

0,77%

Grenoble

38

2110€

12 €

6,6%

0,47%

Dijon

21

1980€

12 €

6,6%

0,24%

Angers

49

2010€

11 €

6,0%

-0,85%

Villeurbanne

69

2990€

13 €

4,8%

4,82%

LeMans

72

1300€

10 €

8,4%

-0,80%

Nîmes

30

1590€

11 €

7,4%

2,06%

Aix-en-Provence

13

3820€

16 €

4,8%

1,68%

Brest

29

1250€

9 €

7,9%

-1,97%

Clermont-Ferrand

63

1690€

10 €

6,9%

0,64%

Limoges

87

1200€

9 €

8,7%

1,25%

Tours

37

2270€

12 €

6,0%

0,53%

Amiens

80

2110€

12 €

6,5%

-0,50%

Metz

57

1850€

11 €

6,4%

-0,82%

Perpignan

66

1070€

10 €

10,2%

3,50%

Besançon

25

1640€

10 €

6,9%

-0,22%

Boulogne-Billancourt

92

8110€

24 €

3,3%

2,30%

Orléans

45

1880€

12 €

6,9%

0,31%

Rouen

76

2340€

12 €

5,6%

1,31%

Mulhouse

68

1080€

9 €

9,7%

-0,17%

Caen

14

1960€

12 €

6,9%

-1,55%

Nancy

54

1810€

11 €

6,8%

0,59%

Argenteuil

95

2720€

16 €

6,6%

2,97%

Roubaix

59

1520€

14 €

10,1%

-0,79%

Dunkerque

59

1560€

11 €

7,9%

7,67%

Tourcoing

59

1400€

11 €

8,8%

-0,58%

Créteil

94

3300€

16 €

5,3%

3,04%

Avignon

84

1920€

12 €

6,8%

1,39%

Nanterre

92

4720€

19 €

4,6%

1,84%

Poitiers

86

1580€

11 €

8,1%

1,59%

Courbevoie

92

6410€

22 €

3,9%

6,78%

Versailles

78

6080€

21 €

3,8%

0,14%

Vitry-sur-Seine

94

3490€

14 €

4,5%

2,54%

Colombes

92

4330€

19 €

4,8%

3,40%

Aulnay-sous-Bois

93

2750€

18 €

7,3%

0,85%

Pau

64

1400€

10 €

8,3%

0,97%

Rueil-Malmaison

92

5290€

20 €

4,1%

2,45%

Aubervilliers

93

3220€

17 €

6,0%

5,68%

Champigny-sur-Marne

94

3160€

15 €

5,2%

0,56%

La Rochelle

17

3670€

15 €

4,4%

-0,68%

Antibes

6

4060€

16 €

4,4%

0,75%

Calais

62

1420€

9 €

6,8%

-1,67%

Cannes

6

4550€

16 €

3,9%

2,65%

Béziers

34

1010€

9 €

9,9%

0,75%

Colmar

68

1860€

10 €

6,0%

1,23%

Drancy

93

2620€

17 €

7,1%

2,08%

Bourges

18

1140€

10 €

9,7%

-3,04%

Issy-les-Moulineaux

92

7160€

23 €

3,6%

6,07%

Levallois-Perret

92

8680€

24 €

3,1%

4,93%

Quimper

29

1390€

9 €

7,2%

0,14%

Noisy-le-Grand

93

3530€

17 €

5,2%

2,53%

La Seyne-sur-Mer

83

2580€

12 €

5,0%

1,08%

Antony

92

4590€

20 €

4,8%

1,05%

Neuilly-sur-Seine

92

9640€

27 €

3,1%

1,01%

Troyes

10

1270€

10 €

8,8%

-0,34%

Vénissieux

69

2020€

10 €

5,8%

2,14%

 (1) L’évolution démographique est calculée estimé et annualisée sur la base de l’écart de population entre 2009 et en 2012.

Il s’agit, bien sûr, de valeurs moyennes, bien que très utiles pour cibler la ville qui vous correspond, il convient d’ajuster ce rendement en fonction du type de bien que vous souhaitez acquérir. De nombreux facteurs peuvent impacter : emplacement à l’intérieur de la ville, qualité du logement, étage… Par exemple :

  • La rentabilité d’un studio étant généralement supérieure à celle d’un T2, elle-même supérieure à celle d’un T3.
  • Un bien rénové récemment pourra bénéficier d’un loyer supérieur à la moyenne de la ville.
  • Les loyers varient aussi en fonction des quartiers.

Se focaliser uniquement sur le rendement locatif, l’erreur à ne pas faire :

Les habitants de certaines villes s’exilent massivement, occasionnant l’inoccupation des logements. Il faut généralement plusieurs mois pour trouver un locataire lors de chaque changement. Cette fuite de la population occasionne également une baisse des prix des logements : ce qui induit la hausse de la rentabilité locative mais diminue les chances de plus-value à la revente et augmente la difficulté à trouver de (bons) locataires.

Beaucoup de néo-investisseurs pensent que cibler une forte rentabilité est plus intéressant. Une forte rentabilité est généralement synonyme d’un faible taux d’occupation des logements. Ils font face à une problématique de vacance locative qui vient directement impacter leur cashflow.

Comment connaître le taux d’inoccupation des logements :

Pour estimer votre taux de vacance locative, il faut premièrement regarder comment évolue la démographie de la ville. Y a-t-il de nouveaux habitants à loger chaque année ou plus d’habitants qui libèrent leur logement ? Des projets de construction d’entreprises ? D’universités ? etc.… La dernière colonne du tableau vous donne une première indication :

si le résultat est négatif les habitants quittent la ville

si le résultat est posititif, la ville attire de nouveau habitant

Vous pouvez aussi utiliser les données du gouvernement grâce à data.gouv qui permet d’estimer le taux d’inoccupation réel de chaque ville de France.

Il convient aussi de vous interroger sur l’âge de la population : s’il s’agit une ville étudiante, il sera sûrement plus facile de louer un studio qu’un T3. Inversement, si c’est une ville familiale le T4 sera certainement plus intéressant. Si c’est une ville de séniors, les résidences spécialisées pourront avoir des avantages. L’INSEE met à votre disposition les données de recensement, utilisez-les !

Comment diminuer le risque d’inoccupation :

Si vous souhaitez tout de même prendre le risque, quelques astuces permettent de limiter la vacance locative :

  • Choisir un logement très attractif : meilleur emplacement de la ville, appartement avec balcon ou terrasse si cela est rare, vue d’exception…
  • Améliorer votre logement avec une belle décoration, des équipements de qualité et des photographies professionnelles pour vos annonces.
  • S’assurer contre la vacance ou la carence locative.
  • Diminuer le loyer.

Conclusion :

La rentabilité locative varie fortement entre les différentes villes de l’hexagone. Une forte rentabilité est généralement synonyme de risque d’inoccupation élevée et de plus-value faible lors de la revente. Il convient donc d’adapter votre stratégie en trouvant le compromis qui vous correspond.

Chez iwimo.com, nous investissons dans les grandes agglomérations afin de vous garantir un bon taux d’occupation des logements, et donc, des loyers réguliers. Pensez à vous inscrire ICI pour être informé de nos opportunités !