Stratégie d’investissement et portefeuille d’actifs: inspirez-vous des 1%!

Le choix de supports d’investissement est généralement un casse tête pour l’investisseur. Comment savoir dans quoi investir? Comment équilibrer nos différents actifs? Pour répondre au questions des investisseurs, iwimo a étudier les investissements des 1% des français les plus fortunés.

Plan de l’article:

 

I. Le patrimoine et la stratégie des Français les plus fortunés

    Composition du patrimoine des 1%

    La stratégie des intérêts composés

 II. Epargne et liquidités

III. Actions et obligations

    Les actions

    Se construire un portefeuille d’actions

    Obligations

IV. Investissement immobilier

    Stabilité des loyers

    Rendement

    Difficulté d’accès et de diversification des investissements immobiliers

V. Conclusion

Avertissement:

Cet article  est établi exclusivement à des fins d’information et ne constitue ni un conseil, ni une recommandation, ni une offre, ni une sollicitation de souscription (achat) ou de rachat (vente) de parts ou actions de fonds ou d’autres instruments financiers, de fourniture d’un service d’investissement ou de réalisation de toute autre opération. En outre, les informations contenues sur le site ne constituent pas un conseil en investissement et ne doivent, en aucun cas, être interprétées comme une affirmation selon laquelle un placement ou une stratégie d’investissement sont adaptés à tous.

 

I. Le patrimoine et la stratégie des Français les plus fortunés

Composition du patrimoine des 1%

Malgré les crises et autres nuages qui pèsent sur l’économie mondiale, rien n’arrête l’enrichissement des 1% les plus riches de la population. Leur secret ? Un portefeuille d’investissement méticuleusement équilibré qui permet d’associer performance et résilience à long terme. Les 1% répartissent leurs investissements entre des actifs financiers, des actions d’entreprises et l’immobilier afin de créer le parfait compromis entre la performance et la sécurité.

Les actifs tels que l’épargne (livrets bancaires, assurance vie …) permettent de bénéficier de liquidités, d’actions d’entreprises afin de pouvoir profiter pleinement de la croissance économique, et l’immobilier permet de bénéficier d’un rendement sécurisé tout en tirant avantage de la croissance démographique.

En matière d’investissement, il est essentiel de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier afin de ne pas être exposé aux crises sectorielles. De manière générale, une crise ne touche pas tous les secteurs d’activité et les types d’actifs. Diversifier ses investissements permet donc de limiter les risques. Il est important de ne pas seulement les diversifier entre les différents types d’investissement mais aussi entre les investissements du même type (cf. partie sur les actions).

 

La stratégie des intérêts composés

L’une des caractéristiques du mode de gestion des 1%, est qu’ils conservent leurs actifs. Contrairement aux idées reçues, conserver ses investissements permet de bénéficier de rendement exponentiels grâce aux d’intérêts composés. Cette stratégie d’investissement est particulièrement connue depuis quelle a été utilisée par Warren Buffet, considéré comme le plus grand investisseur de notre époque. C’est ainsi qu’il a bâtît l’une des plus belles sociétés d’investissement au monde : Berkshire Hathaway, dont le cours est passé de 7 100$ à environ 320 000$ en 30 ans. Soit un rendement de 4500% pour les investisseurs !

Pour comprendre la mécanique des intérêts composés, imaginons qu’un actif acheté 1.000 € rapporte 5% chaque année. Combien aurez-vous gagné dans 30 ans si vous réinvestissez les gains ? Beaucoup seraient tentés de répondre 2.500€ (5% * 30 ans = 150%), mais c’est faux ! il en vaudra en réalité 4380€ !

Cela vient du fait que les 5% de gain sont calculés à partir de la valeur des actifs l’année précédente :

–  La première année l’investissement rapporte 50€.

– Une fois les profits réinvestis, vous avez donc 1.050€ d’actifs qui rapportent à nouveaux 5%     la deuxième année : le gain est donc de 52,5€.

– La troisième année le gain est de 55,125€… les profits augmentent donc chaque année !

L’investissement rapportera ainsi 161,25€ la 25ème année et même 546€ la 50ème année. La plupart des investisseurs réfléchissent donc ainsi : si je place X € pendant X années avec cette stratégie, j’aurai un revenu de X € dans X années.  Voici ce que cela donne d’un point de vu graphique :

Si vous souhaitez vous construire une stratégie reposant sur les intérêts composés, vous pouvez utiliser la formule suivante : 

Valeur des actifs = Investissement initial * (1 + rendement) nombre d’années

Le tableau ci-dessous peut simplifier vos calculs :

Il n’est cependant pas simple de bénéficier d’actifs assez réguliers et rentables pour mettre en œuvre la stratégie des intérêts composés n’est pas simple. Les actions ont un bon rendement, mais les pertes de valeur lors des crises sont considérables et les dividendes souvent amputés. Les produits bancaires ont rarement une rentabilité supérieure à l’inflation et perdent donc de la valeur. Classiquement, seul l’immobilier locatif permet un tel compromis entre régularité et rentabilité mais seuls les plus fortunés peuvent en bénéficier : en effet, si un bien à 100.000€ rapporte 5% de plus-value par an, il n’est pas possible d’investir à nouveau ces 5 000€.C’est là qu’iwimo.com intervient en permettant d’investir de petites sommes dans l’immobilier.

 

II. Epargne et liquidités

Les 1% conservent environ un tier de leur patrimoine sous forme de produits bancaires tels que les comptes bancaires, les livrets d’épargnes, ou les assurances vie.

Leurs seuls intérêts sont la liquidité et la sécurité : l’argent est disponible rapidement et ne risque (théoriquement) pas de disparaitre. Il faut cependant être conscient que cela à un coût : avec 2% d’inflation, l’argent placé sur un livret A à 0,75% perd 1,25% de sa valeur chaque année. C’est le coût de la liquidité et de la sécurité qu’offrent les banques. Voici ci-dessous l’aperçu graphique de cette perte de pouvoir d’achat :

Il est donc impossible de s’enrichir en épargnant. Il est cependant essentiel de conserver une partie de son argent dans des placement « liquides » tels que ceux-là, ne serait-ce que pour les dépenses de la vie de tous les jours ou en cas d’imprévu majeurs.

 

III. Actions et obligations

Un autre tier du patrimoine des 1% est consacré à des produits financiers : les actions et les obligations.

 

Les actions

Les actions sont des titres de propriété qui permettent de détenir tout ou partie d’une société. Posséder des actions d’entreprise permet de bénéficier de la croissance économique d’une région ou d’un secteur d’activité. Les gains se font grâce à la prise de valeur des actions et des dividendes reversés aux actionnaires.

Si vos investissements sont finement sélectionnés, il n’y a pas plus rentable ! Mais attention aux bulles spéculatives et crises économiques ou politiques qui impactent régulièrement le prix des actions.

Pour faire simple, lorsque qu’il s’agit d’actions, le prix et la valeur réelle ne sont pas souvent liés. Il peut donc être utile d’attendre les fins de crises économiques pour investir afin d’acheter les actions lorsque les prix sont aux plus bas. Le graphique ci-dessous permet de bien visualiser l’impact des cycles économiques sur la valorisation des actions :

Se construire un portefeuille d’actions :

Comme pour tout investissement, on peut diminuer le risque de perte du capital investi en actions en diversifiant ses investissements. Cette diversification peut être sectorielle ou géographique ou encore porter sur la taille des entreprises. Pour diversifier simplement, les investisseurs particuliers ont souvent recourt à des ETF qui permettent d’investir dans plusieurs entreprises sélectionnées par secteur, zone, indice de référence, etc…

Par exemple, l’investisseur qui ne possédait que des actions chez Amazon aurait perdu 95% sur la valeur de ses actifs lors de la bulle de l’an 2000 et réalisé un profit de 400% en patientant jusqu’à début 2014 ! Or, les actions d’entreprises cotées au CAC n’ont chuté « que » de 60% (graphique ci-dessus), ont maintenu leurs dividendes et auraient même affiché un gain de 45% (dividende compris) si elles avaient été revendues début 2014.

 

Exemple :

Regardons donc ce qu’il se serait passé pour 4 investisseurs en actions au portefeuille très différent pendant cette période de bulle de l’an 2000 (de 1999 à 2004) et sur un horizon plus long (de 1999 à 2014). Vous verrez que selon l’horizon temporel choisi, le gagnant est différent !

Obligations

Les obligations sont l’équivalent d’un prêt grâce auquel les entreprises ou les états « louent » l’argent des investisseurs. Par exemple, si vous investissez 100€ à 5% pendant 10 ans vous aurez 5€ d’intérêt pendant 10 ans, puis vous récupèrerez vos 100€ initiaux seulement à la fin.

Les obligations sont réputées être plus fiables et moins rentables que les autres actifs, mais il en existe de toutes sortes. Quoi qu’il en soit le rendement est directement corrélé au risque, il faut donc toujours choisir entre sécurité et rentabilité ce qui rend les bonnes opportunités rares. Nous n’approfondirons donc pas le sujet.

 

IV.  Investissement immobilier

Les 1% ont le dernier tier de leurs actifs sous forme d’immobilier. Quand on parle d’investissement, il s’agit bien sûr d’immobilier locatif qui permet d’assurer des revenus réguliers tout en bénéficiant de l’inflation naturelle et de la croissance démographique.

Les investissements locatifs peuvent aussi être revendus en cas de besoin de liquidité, mais ce n’est généralement pas l’approche des investisseurs expérimentés qui privilégient le rendement locatif à la plus-value (cette dernière est plutôt la cible des promoteurs et des marchands de biens).

 

Stabilité des loyers

L’investissement locatif offre un revenu stable. Même lors des crises précédentes, les prix des loyers n’ont pas (ou peu dans certaines régions) été impactés. Et comme le dit l’adage populaire, même si l’histoire ne se répète pas, elle a tendance à rimer.

Voici par exemple le prix des loyers en région parisienne entre 1997 et 2009 où deux crises économiques ont eu lieu (bulle de l’an 2000 et crise des Subprimes en 2007) :

Rendement

En investissement immobilier, la rentabilité nette est généralement comprise entre 3% et 9% les premières années, ce qui en fait un investissement nettement plus rentable que l’épargne bancaire. Ce rendement peut être démultiplier grâce à l’effet de levier: utiliser un crédit bancaire à 2% pour financer un placement à 9% permet certains avantages 🙂 Chez IWIMO, l’effet de levier nous permet de vous offrir un meilleur rendement!

Les rendements les plus faibles sont observés dans les grandes villes où le prix d’achat limite le rendement, mais le risque y est plus faible. A l’inverse, les villes faisant face à un exode de la population affichent le meilleur rendement car les prix d’achat chutent alors que les loyers ne baissent pas ou peu.

L’immobilier locatif permet aussi d’être exposé à l’augmentation naturelle des prix. Par exemple, les loyers parisiens (courbe rouge du graphique ci-dessus), ont augmenté de 53% entre 1997 et 2009. Un investissement à Paris avec un rendement locatif de 5% la première année aurait donc eu un rendement de 7,6% en 2009. Avec une telle croissance des loyers, le bien sera remboursé en 15 ans !

 

Difficulté d’accès et de diversification des investissements immobiliers :

Il n’est pas donné à tout le monde de s’endetter de quelques dizaines ou centaines de milliers d’euros pour investir dans un bien.  Même si les investissements locatifs bénéficient de l’augmentation des prix, ils ne permettent pas non-plus de mettre en œuvre une stratégie d’intérêts composés (mis à part pour les hyper riches) : même avec 10.000€ de loyer par an il n’est pas possible d’investir à nouveau dans un bien. Le coût des biens rend aussi difficile de diversifier ses investissements, et donc, de limiter le risque.

C’est là qu’IWIMO intervient : en regroupant des investisseurs autour de projets immobiliers nous permettons à tout le monde d’investir dans l’immobilier locatif, et ce, quelque que soit le montant !

 

V. Conclusion :

L’investissement se pense à long terme et pour optimiser ses chances de réussite sur la durée, un portefeuille d’actifs diversifiés est nécessaire. La diversification protège les investisseurs des crises et des perturbations économiques, mais elle permet également de s’exposer aux différentes sources de croissance. Lorsque l’on analyse les investissements des tranches les plus riches de la population, trois types d’actifs sont également ciblés : l’épargne, les actions et l’immobilier.

L’épargne et les actions sont facilement accessibles, ce qui n’est pas encore le cas de l’immobilier. C’est pour ça qu’IWIMO existe !