Le cash-flow, clef de l’investissement locatif


Chez iwimo.com, la maitrise du cash-flow est notre métier, puisque c’est grâce à celui-ci que nous rémunérons nos clients. Le cash-flow correspond simplement à l’écart entre ce que vous gagnez et ce que vous dépensez. Si vous dépensez moins que ce que vous percevez, le cashflow est positif : vous gagnez donc de l’argent et bénéficiez d’un investissement rentable !

Pour nous qui rassemblons plus d'une centaine d’investisseurs par projet, l'absence de crédit limite nos dépenses. Il est donc simple d’obtenir un cash-flow positif permettant de rémunérer nos clients.  Lorsque vous étudierez vos projets personnels, vous constaterez que le remboursement du crédit complique la gestion du cash-flow. Pensez-donc à vous inscrire sur iwimo.com pour simplifier vos investissements.


Comprendre le Cash-flow :

Contrairement aux idées reçues, la rentabilité (ou rendement) d’un investissement locatif, ne donne aucune indication sur ce que vous gagnerez ou perdrez avant de revendre votre bien. Pour savoir si votre investissement vous rapportera dès le début, il faut déterminer son cashflow prévisionnel.

Prenons un exemple très simplifié : vous achetez un bien 100 000€ et le louez 500€ par mois. Sans tenir compte des charges et de la fiscalité, le rendement est donc de 6% (voir notre article sur le rendement locatif).

Si l’achat se fait avec un crédit à 1% sur 15 ans, il vous coûtera 598€ par mois. Vous devrez donc débourser 98€ par mois, on parle dans ce cas de cash-flow négatif.
Si, par contre, le crédit est à 2% sur 25 ans, il vous coûtera 424€, vous gagnerez donc 76€ chaque mois, c’est un cashflow positif.

C’est ça le cash-flow, ce qu’il reste réellement dans vos poches à la fin du mois ou de l’année :

Cashflow annuel = (loyers annuels * taux d’occupation) – Sommes des dépenses annuelles

(Parmi les dépenses à prendre en compte, on trouve : les mensualités du crédit, la taxe foncière, les assurances, les frais de gestion, les impôts et prélèvements sociaux.)


Pour approfondir:

La clef d’un investissement agile :

Les professionnels de l’immobilier ne spéculent pas sur une éventuelle plus-value à la revente, ils utilisent le cash-flow pour s’assurer des gains immédiats.

Pour les matheux, regardons différents cas d’investissements pour notre premier exemple, le bien valant initialement 100 000€ avec 10 000€ de frais initiaux (agence et notaire) et étant loué 500€ par mois pendant toute la durée du projet.

Analyse du cash flow et plus value en fonction de la durée du crédit et de conservation du bien


Effet de couverture du risque :

Un cash-flow positif vient agir en couverture du risque : dans notre exemple si l’appartement est revendu avec 10% de perte 25 ans plus tard, les 76€ de cash-flow mensuels cumulés sur 25 ans (22 800€) viennent compenser la perte de valeur du bien et rembourser les frais de notaire.                                                              
Si vous regardez la dernière colonne, vous verrez cet effet démultiplié par l’absence de crédit. Cette colonne correspond à la stratégie mise en œuvre par iwimo. C'est grace à ce cash flow que nous rémunérons nos investisseurs.

Rentabilité maximale VS agilité:

La rentabilité maximale vient bien-sûr du crédit le plus court possible et du prix de revente le plus élevé. Mais, si pour une quelconque raison, vous ne pouvez plus supporter l’effort d’épargne que le cash-flow négatif impose ou que vous devez revendre le bien, cela se fera à perte. Alors qu'un cash-flow positif sécurise vos gains.

Conclusion

Un cashflow positif permet de profiter de son investissement immédiatement. Il permet donc de ne pas spéculer sur une possible plus-value qui dépendra des futures conditions du marché mais bien de tirer des bénéfices tout de suite.

Chez iwimo.com, tous les investissements ont un cash-flow positif : le regroupement d’investisseurs permet d’acheter nos biens sans crédit. C’est grâce à ce cash-flow positif que nos investisseurs sont rémunérés. C’est ici pour être informé des prochains investissements locatifs d’iwimo.com.