Calculer le rendement (ou rentabilité) d’un investissement locatif


Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, il est primordial de savoir si cet investissement vous rapportera. Pour avoir un premier indice, on calcule le rendement (aussi appelé rentabilité) de l’investissement.

Première étape, calculer le rendement brut de votre investissement :

La première étape consiste à calculer le rendement locatif brut. Il permet de déterminer le ratio entre le revenu brut généré par les loyers et le montant investi.Plus qu’un réel indicateur de rentabilité, le rendement brut permet de comparer les opportunités entres elles. La formule est la suivante :  

Rendement brut=(Loyer mensuel*12)/(Prix d'achat+Frais d'agence+Frais de notaire)


Par exemple, pour un studio parisien acheté 100 000€, avec 5% de frais d’agence (5 000€) et 9% de frais de notaire (9 000€) qui se loue 550€ par mois hors charge :

Rendement brut=(550*12)/(100 000+5 000+9 000)=5,78%


Attention, de nombreux sites d’annonces immobilières estiment le rendement brut des annonces mais ne prennent pas en compte les frais de notaires.


Deuxième étape, prendre en compte les différentes charges avec le rendement net :

Une fois que vous avez déterminé votre rendement brut, il faut déduire les différentes charges à payer. Parmi celles-ci, on trouve notamment : la taxe foncière, les charges non récupérables (frais de gestion, honoraire du syndic…), les travaux d’entretien et l’assurance propriétaire non occupant. Cela permet de déterminer le rendement locatif net :

Rendement net=(Loyer mensuel*12-Charges)/(Prix d'achat+Frais d'agence+Frais de notaire)

Pour notre exemple du studio parisien, on pourrait estimer 350€ de taxe foncière, 400€ de charges non récupérables, 500€ de travaux annuels et 100€ d’assurance PNO. Soit un total de 1350€ par an.



Rendement net=(550*12-1350)/(100 000+5 000+9 000)=4,6%


Troisième étape, inclure la fiscalité au calcul avec le rendement net-net :

La dernière étape est sûrement la plus complexe, elle consiste à prendre en compte vos impôts pour ajuster le calcul.
L’imposition à laquelle vous serez soumise varie fortement en fonction de vos revenus, votre patrimoine, et surtout du montage que vous souhaitez utiliser. Il est généralement très utile de se faire conseiller par un professionnel à cette étape.

Dans le cas où vous êtes directement propriétaire, que l’investissement est réalisé sans statut juridique particulier et à crédit :
  • Le rendement net-net se calcule comme suit :

Rendement net-net=(Loyer mensuel*12-Charges-IR supp.-Prélevements sociaux)/(Prix d'achat+Frais d'agence+Frais de notaire)

  •  L’impôt sur le revenu supplémentaire sera de :

IR supplémentaire=(Loyer mensuel*12-Charges-Intérêts annuels)*Taux marginal
  • Les prélèvements sociaux viennent s’ajouter à l’IR. Ils sont de 17,2% (hors CSG déductible) :
Prélèvements sociaux=(Loyer mensuel*12-Charges-Intérêts annuels)*17,2%



Dans le cas de notre appartement parisien, acheté par M. Durant qui paie 1500€ d’intérêts chaque année et est imposé à 30% nous aurons donc :

IR supplémentaire=(550*12-1350-1500)*30%=1125€   ;   Prélèvements sociaux=(550*12-1350-1500)*17%=637,5€
Nous aurons donc :

Rendement net-net=(550*12-1350-1125-637,5)/(100 000+5 000+9 000)=1,7%


Cas particuliers :

-         Si vous faites du déficit foncier grâce à des amortissements ou des crédits d’impôts, il peut être intéressant de comptabiliser vos économies d’impôt comme un revenu les premières années.
-          Si vous investissez via une personne morale (SCI, SARL, SAS …) ou un statut LMNP la fiscalité est très différente. Par exemple, si vous optez pour un montage financier comme ceux mis en place par iwimo, vos revenus fonciers peuvent être transformés en dividendes et ainsi être soumis à la flat tax (ou prélèvement forfaitaire unique), ce qui simplifie et optimise la fiscalité.


Conclusion :

Le calcul du rendement de votre investissement prend en compte de nombreux paramètres financiers, c’est un indicateur essentiel à l’étude de vos projets d’investissement. Il ne permet cependant pas de s’assurer de la rentabilité globale de votre investissement. Pour cela il faudrait aussi prendre en compte le taux de vacance locative, le coût de l’assurance loyers impayés, la durée, la plus ou moins-value à la revente…etc
Chez iwimo.com nous proposons un investissement, nous prenons en compte tout cela afin de vous offrir une rentabilité qui reflète réellement les gains dont vous pourrez bénéficier. Pensez à vous inscrire ICI pour être informé des opportunités !