Rentabilité locative: analyse de 75 villes Françaises


Nombre d’investisseurs choisissent les villes dans lesquelles acheter un bien en fonction de la rentabilité locative. Calculer la rentabilité moyenne de chaque ville peut cependant prendre beaucoup de temps. Iwimo a analysé pour vous la rentabilité locative de 75 villes françaises, les résultats se trouvent dans le tableau ci-dessous :

Rendement locatif par ville:


Dép.
Prix moyen au m²
Loyer moyen au m²
Rentabilité brute
Croissance démographique annuelle (1)
Paris
75
9620€
26 €
3,5%
1,75%
Lyon
69
4000€
13 €
3,7%
2,69%
Marseille
13
2310€
13 €
6,2%
2,09%
Toulouse
31
2690€
13 €
5,3%
3,89%
Nice
6
3690€
16 €
5,0%
0,02%
Nantes
44
2960€
12 €
4,7%
1,71%
Strasbourg
67
2570€
13 €
5,5%
0,96%
Montpellier
34
2640€
14 €
5,9%
4,12%
Bordeaux
33
4180€
14 €
3,6%
3,31%
Lille
59
3190€
14 €
4,8%
6,29%
Rennes
35
2700€
12 €
5,2%
0,16%
Reims
51
1990€
12 €
6,8%
-1,33%
Le Havre
76
1700€
12 €
7,6%
-2,93%
Saint-Étienne
42
880€
8 €
10,3%
-1,79%
Toulon
83
2150€
12 €
6,0%
0,77%
Grenoble
38
2110€
12 €
6,6%
0,47%
Dijon
21
1980€
12 €
6,6%
0,24%
Angers
49
2010€
11 €
6,0%
-0,85%
Villeurbanne
69
2990€
13 €
4,8%
4,82%
LeMans
72
1300€
10 €
8,4%
-0,80%
Nîmes
30
1590€
11 €
7,4%
2,06%
Aix-en-Provence
13
3820€
16 €
4,8%
1,68%
Brest
29
1250€
9 €
7,9%
-1,97%
Clermont-Ferrand
63
1690€
10 €
6,9%
0,64%
Limoges
87
1200€
9 €
8,7%
1,25%
Tours
37
2270€
12 €
6,0%
0,53%
Amiens
80
2110€
12 €
6,5%
-0,50%
Metz
57
1850€
11 €
6,4%
-0,82%
Perpignan
66
1070€
10 €
10,2%
3,50%
Besançon
25
1640€
10 €
6,9%
-0,22%
Boulogne-Billancourt
92
8110€
24 €
3,3%
2,30%
Orléans
45
1880€
12 €
6,9%
0,31%
Rouen
76
2340€
12 €
5,6%
1,31%
Mulhouse
68
1080€
9 €
9,7%
-0,17%
Caen
14
1960€
12 €
6,9%
-1,55%
Nancy
54
1810€
11 €
6,8%
0,59%
Argenteuil
95
2720€
16 €
6,6%
2,97%
Roubaix
59
1520€
14 €
10,1%
-0,79%
Dunkerque
59
1560€
11 €
7,9%
7,67%
Tourcoing
59
1400€
11 €
8,8%
-0,58%
Créteil
94
3300€
16 €
5,3%
3,04%
Avignon
84
1920€
12 €
6,8%
1,39%
Nanterre
92
4720€
19 €
4,6%
1,84%
Poitiers
86
1580€
11 €
8,1%
1,59%
Courbevoie
92
6410€
22 €
3,9%
6,78%
Versailles
78
6080€
21 €
3,8%
0,14%
Vitry-sur-Seine
94
3490€
14 €
4,5%
2,54%
Colombes
92
4330€
19 €
4,8%
3,40%
Aulnay-sous-Bois
93
2750€
18 €
7,3%
0,85%
Pau
64
1400€
10 €
8,3%
0,97%
Rueil-Malmaison
92
5290€
20 €
4,1%
2,45%
Aubervilliers
93
3220€
17 €
6,0%
5,68%
Champigny-sur-Marne
94
3160€
15 €
5,2%
0,56%
La Rochelle
17
3670€
15 €
4,4%
-0,68%
Antibes
6
4060€
16 €
4,4%
0,75%
Calais
62
1420€
9 €
6,8%
-1,67%
Cannes
6
4550€
16 €
3,9%
2,65%
Béziers
34
1010€
9 €
9,9%
0,75%
Colmar
68
1860€
10 €
6,0%
1,23%
Drancy
93
2620€
17 €
7,1%
2,08%
Bourges
18
1140€
10 €
9,7%
-3,04%
Issy-les-Moulineaux
92
7160€
23 €
3,6%
6,07%
Levallois-Perret
92
8680€
24 €
3,1%
4,93%
Quimper
29
1390€
9 €
7,2%
0,14%
Noisy-le-Grand
93
3530€
17 €
5,2%
2,53%
La Seyne-sur-Mer
83
2580€
12 €
5,0%
1,08%
Antony
92
4590€
20 €
4,8%
1,05%
Neuilly-sur-Seine
92
9640€
27 €
3,1%
1,01%
Troyes
10
1270€
10 €
8,8%
-0,34%
Vénissieux
69
2020€
10 €
5,8%
2,14%
 (1) L’évolution démographique est calculée estimé et annualisée sur la base de l’écart de population entre 2009 et en 2012.

Il s’agit, bien sûr, de valeurs moyennes, bien que très utiles pour cibler la ville qui vous correspond, il convient d’ajuster ce rendement en fonction du type de bien que vous souhaitez acquérir. De nombreux facteurs peuvent impacter : emplacement à l’intérieur de la ville, qualité du logement, étage… Par exemple :
  • La rentabilité d’un studio étant généralement supérieure à celle d’un T2, elle-même supérieure à celle d’un T3.
  • Un bien rénové récemment pourra bénéficier d’un loyer supérieur à la moyenne de la ville.
  • Les loyers varient aussi en fonction des quartiers.

Se focaliser uniquement sur le rendement locatif, l’erreur à ne pas faire :

Les habitants de certaines villes s’exilent massivement, occasionnant l’inoccupation des logements, il faut généralement plusieurs mois pour trouver un locataire lors de chaque changement. Cette fuite de la population occasionne également une baisse des prix des logements : ce qui induit la hausse de la rentabilité locative mais diminue les chances de plus-value à la revente.
Beaucoup de néo-investisseurs pensent que cibler une forte rentabilité est plus intéressant. Une forte rentabilité est généralement synonyme d’un faible taux d’occupation des logements. Ils font face à une problématique de vacance locative qui vient directement impacter leur cashflow.

Comment connaître le taux d’inoccupation des logements :

Pour estimer votre taux de vacance locative, il faut premièrement regarder comment évolue la démographie de la ville. Y a-t-il de nouveaux habitants à loger chaque année ou plus d’habitants qui libèrent leur logement ? Des projets de construction d’entreprises ? D’universités ? etc.… La dernière colonne du tableau vous donne une première indication :
si le résultat est négatif les habitants quittent la ville
si le résultat est posititif, la ville attire de nouveau habitant
Vous pouvez aussi utiliser les données du gouvernement grâce à data.gouv qui permet d’estimer le taux d’inoccupation réel de chaque ville de France.
Il convient aussi de vous interroger sur l’âge de la population : s’il s’agit une ville étudiante, il sera sûrement plus facile de louer un studio qu’un T3. Inversement, si c’est une ville familiale le T4 sera certainement plus intéressant. Si c’est une ville de séniors, les résidences spécialisées pourront avoir des avantages. L’INSEE met à votre disposition les données de recensement, utilisez-les !

Comment diminuer le risque d’inoccupation :

Si vous souhaitez tout de même prendre le risque, quelques astuces permettent de limiter la vacance locative :
  • Choisir un logement très attractif : meilleur emplacement de la ville, appartement avec balcon ou terrasse si cela est rare, vue d’exception…
  • Améliorer votre logement avec une belle décoration, des équipements de qualité et des photographies professionnelles pour vos annonces.
  • S’assurer contre la vacance ou la carence locative.
  • Diminuer le loyer.

Conclusion :

La rentabilité locative varie fortement entre les différentes villes de l’hexagone. Une forte rentabilité est généralement synonyme de risque d’inoccupation élevée et de plus-value faible lors de la revente. Il convient donc d’adapter votre stratégie en trouvant le compromis qui vous correspond.
Chez iwimo.com, nous investissons dans les grandes agglomérations afin de vous garantir un bon taux d’occupation des logements, et donc, des loyers réguliers. Pensez à vous inscrire ICI pour être informé de nos opportunités !