Comprendre les sociétés civiles immobilières (SCI)



Une SCI est une société dédiée à la gestion de votre patrimoine immobilier. Comme toute société, elle doit avoir un minimum de deux associés. Son principal intérêt est de permettre aux investisseurs d’optimiser leur fiscalité et la transmission de leur patrimoine. Elle permet aussi de ne pas avoir recourt à l’indivision pour regrouper des investisseurs.


Fonctionnement d'une SCI :

Son fonctionnement est le même que celui de n’importe quelle société : elle encaisse des recettes, doit s’acquitter de différentes dépenses et peut constater des amortissements. L’écart entre le chiffre d’affaires et les dépenses constitue le résultat courant (correspondant au bénéfice fiscal) de la SCI.

Recettes – Dépenses – Amortissements = Résultat courant


Dans le cas d’une SCI gérant un investissement locatif :
  • Recettes : loyers + provisions sur charges.
  • Dépenses : charges et régulation des charges locatives, travaux déductibles, assurances, comptabilité, prélèvements sociaux, impôts et taxes.
  • Amortissements : voir la partie dédiée ci-dessous.

Pour les experts de l’immobilier, l’écart entre les recettes et les dépenses annuelles correspond au cash-flow du projet.

Fiscalité

Seul le résultat courant est soumis à l’impôt, et non pas l’ensemble des recettes. La SCI permet donc aux investisseurs de ne pas être soumis à l’impôt foncier (bien que la SCI à l’IR soit soumise aux prélèvements sociaux sur les revenus fonciers). La SCI sera soumise à l’impôt sur le revenu (transparence fiscale) ou à l’impôt sur les sociétés (opacité fiscale) selon le choix des associés.
La SCI, telle que défini par la loi ne peut pas être dédiée à une activité commerciale comme l’achat-revente de bien ou la location saisonnière. Toutefois, l’article 206.2 du Code général des impôts reconnait qu’une SCI peut avoir une activité commerciale sous condition d’être au régime de l’impôt sur les sociétés.

Attention, selon l’article L110-1 du code du commerce, les revenus issus de la location meublée font partie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Une SCI gérant des biens loués meublés est donc de nature commerciale, la souscription à l’IS est donc obligatoire et l’IR impossible.

Attention, comme toute entreprise, la SCI doit déclarer ses comptes annuellement. La tenue d’une comptabilité est donc nécessaire bien que non obligatoire et simplifiée pour les SCI imposable à l’IR. Si la SCI dépend du régime de l’impôt sur les sociétés elle devra tenir une comptabilité commerciale, plus lourde et donc plus coûteuse que dans le cas d’une SCI à l’IR. Prévoir un budget pour les services d’un comptable est donc nécessaire.

Montant de l’impôt – SCI imposable à l’IR :

Pour une SCI bénéficiant de l’impôt sur le revenu, le résultat fiscal de l’entreprise est directement inclu dans le revenu imposable des associés (au prorata de leurs parts). Par exemple, pour un associé ayant 50% d’une SCI dont le bénéfice comptable (correspondant au résultat courant) est de 10 000€, son revenu imposable sera augmenté de 5 000€.

Les revenus issus de la SCI seront donc soumis à la tranche marginale d’imposition des associés en fonction de leurs revenus totaux :

Tranches de revenus
Taux d’imposition
Jusqu’à 9 964€
0%
De 9 965€ à 27 519€
14%
De 27 520€ à 73 779€
30%
De 73 780€ à 156 244€
41%
Plus de 156 245€
45%

Il est essentiel de noter que si le résultat de l’entreprise est négatif (notamment grâce aux mécanismes d’amortissement), le revenu imposable des associés est diminué. C’est le principal levier d’optimisation fiscale de la SCI à l’IR.

Montant de l’impôt – SCI imposable à l’IS :

La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés doit directement s’acquitter d’une partie de son résultat fiscal selon le même taux que toute entreprise. Les bénéfices restants (appelés bénéfices comptables, correspondant au résultat net) pourront être distribuer aux associés sous forme de dividendes ou pourront être réinvestis.

Montant du résultat fiscal
Taux d’imposition
Moins de 38 120€
15%
De 38 120€ à 500 000€
28%
Plus de 500 000€
33,33%

Les amortissements :

L’amortissement permet à la société de prendre en compte la perte de valeur d’un bien causée par l’usure, le temps ou l’obsolescence. Cela permet à l’entreprise de bénéficier de « dépenses virtuelles » lors du calcul de son bénéfice imposable (résultat courant) de manière à optimiser sa fiscalité.
Une SCI peut amortir ses biens ou non si elle est imposable à l’IR. L’amortissement est obligatoire pour les SCI à l’IR. Les règles d’amortissement sont différentes selon la fiscalité.

SCI à l’IS :

Durée normale d’amortissement
Taux d’amortissement
Agencements intérieurs
15 ans
6.67%
Ascenseurs
15 ans
6.67%
Etanchéité
15 ans
6.67%
Installations électriques
25 ans
4%
Immeuble bâti
De 20 à 50 ans
De 2 à 5%
Toiture
25 ans
4%
Structure (gros œuvre)
80 ans
1.25%

SCI à l’IR :


Elément amortissable
Taux d’amortissement
Durée d’application
Option 1
Prix de revient du logement
8%
De 0 à 5 ans
Dépenses de reconstruction ou d’agrandissement
8%
De 0 à 5 ans
Option 2
Prix de revient du logement
2.5%
De 6 à 10 ans
Dépenses de reconstruction ou d’agrandissement
8%
De 6 à 10 ans

Dépenses d’amélioration
10%
De 0 à 10 ans
(Prorogation)
Prix de revient
8%
Prorogation de 3 ans

Amortissement et transmission :

L’amortissement permet aussi de diminuer la valeur comptable de la SCI. Par exemple, une SCI ayant investi 100 000€ constaté une dépréciation de 30 000€ aura une valeur comptable de 70 000€. Ce qui permet de diminuer la valeur fiscale lors de la transmission.
Mais attention, cet avantage fiscal sera compensé au moment de la revente du bien, car si le bien est revendu 100 000€, alors que la SCI à une valeur comptable de 70 000€, les 30 000€ (amortis préalablement) seront considérés comme une plus-value.

Conclusion :

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, la SCI est surement une bonne option pour vous ! Cela demandera en revanche une étude précise de votre projet par un expert afin de déterminer la fiscalité la plus avantageuse pour votre situation.